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Pour preuve, en 2000, la valeur moyenne d’un appartement ancien se situait, à 1 316 euros. Or, selon les dernières statistiques publiées récemment, ce prix atteint aujour-d’hui 2 996 euros le mètre carré. Mais désormais, les prix n’augmentent plus vraiment, voire baissent sur un certain nombre d’arrondissements, tandis que d’autres voient toujours des hausses importantes, tels le 15e (+23 %), le 2e (+15 %), les 5e et 7e (+9 %), le 8e (+10 %) et le 13e (+6 %). Des secteurs où la demande reste vive. En revanche, les 3e, 6e, 10e, 16e arrondissements sont en chute, la baisse des prix oscillant entre 1 et 6 % selon les secteurs. Une situation qui tient à la dégradation de la demande sur les produits les plus classiques. “On sent très nettement le fléchissement de l’activité et l’écrasement des prix, surtout sur les produits de moyen de gamme”, lance Pierre Criquet, responsable de l’agence Rond Point Immobilier.

La raison en est simple : l’offre de biens à la vente s’est reconstituée et les acquéreurs ont davantage de choix. Les vendeurs, eux, sont difficiles à convaincre. Bref, d’un côté, des vendeurs têtus, rêvant toujours de plus values mirobolantes ; de l’autre des acquéreurs au pouvoir d’achat qui s’essouffle. Pour les agents immobiliers, nul doute qu’il faut dépenser beaucoup plus d’énergie qu’auparavant pour aboutir à une vente. Même analyse chez les promoteurs dont l’optimisme s’est envolé. Car si les acquéreurs caressent toujours le rêve d’acheter plutôt que de louer – 44 % d’entre eux sont propriétaires à Marseille contre 57 % à l’échelon national - c’est bien souvent au prix de concessions sur la superficie ou la localisation de leur bien.

4 Questions à …
Laurent Benzaken
Directeur de zone Logic-Immo Sud-Est

1. Que pensez vous du marché immobilier à l’heure actuelle ?
Quand les prix montent fortement en quelques années et que dans le même temps les banques relèvent leur niveau d’exigence sur l’obtention d’un crédit, naturellement le marché ralentit. Les agents immobiliers installés depuis longtemps n’en seront donc pas à leur première crise immobilière sur ce marché cyclique.

2. Quel est le comportement des banques ?
Aujourd’hui, les banques n’acceptent plus un seuil d’endettement supérieur à 30 ou 33 % des revenus des ménages, alors que les années précédentes, elles étaient plus conciliantes. Malgré tout, la demande reste bien orientée. Pour les Français, c’est toujours un rêve de devenir propriétaires. Le seul ennui c’est que les prix ont beaucoup monté.

3. Quel mouvement observez-vous sur les prix ?
A Marseille, le haut de gamme ne baisse pas. Si baisse il y a, elle concerne les produits modestes et de moyen de gamme. Les acquéreurs ne s’emballent plus et espèrent une baisse. Mais pendant ce temps, les taux de crédit augmentent. Quoi qu’il en soit, les prix devraient redevenir plus sages et nous n’assisterons plus à des niveaux de hausse comme
les années passées.

4. Existe-t-il une clientèle en résidence secondaire ?
Absolument. D’autant que Marseille est une ville agréable et abordable par rapport aux stations de la Côte d’Azur. On voit arriver des Parisiens mais aussi des acquéreurs des quatre coins de la France, de même que quelques étrangers. Nous avons le soleil, la mer, le TGV à
3 heures de Paris et à un peu plus d’une heure de Lyon, des infrastructures
routières de premier plan et des équipements de loisir performants.

La cote des quartiers

Vieux Port, Canebière
Ancien de 3 000 à 4 000 euros/ m²
Neuf de 3 000 à 4 500 euros/ m²

La Canebière, artère mythique menant au Vieux Port tire profit de l’arrivée du tramway. Mais si elle a connu son heure de gloire, elle a aujourd’hui bien besoin de redorer son blason. Dans les rues adjacentes, le bâti est très hétéroclite. “A Marseille, les prix font souvent le grand écart entre moyen de gamme et haut de gamme”, explique Catherine Pesce, responsable de l’Immobilière Castella. Si dans les rues proches de la Canebière, les prix démarrent autour de 2 000 euros le mètre carré, sur le Vieux Port, les valeurs flambent parfois à plus de 4 500 euros le mètre carré.

Cinq avenues, Palais Longchamps
Ancien de 2 500 à 3 200 euros/ m²
Neuf de 3 000 à 3 500 euros/ m²

Ce sont des quartiers tranquilles, bien desservis et commerçants où les Marseillais ne dédaignaient pas s’installer. Pour des biens corrects, les valeurs oscillent autour de 2 500 euros le mètre carré. Mais ils peuvent grimper plus haut. Dans le quartier des Cinq Avenues et notamment Place Sébastopol, les valeurs atteignent facilement 2 800 à 3 000 euros. Les abords du Palais Longchamp sont également très recherchés autour de 3 000 euros le mètre carré.

La Blancarde/Les Chartreux
Ancien de 2 000 à 3 000 euros/ m²
Neuf -

A deux pas de Saint-Barnabé, village marseillais très recherché du 12e, la Blancarde séduit aussi pour ses commerces et ses maisons. Compter 280 000 à 320 000 euros pour 90 m2 avec 200 m2 de jardin. Côté collectif, prévoyez 2 600 à 2 700 euros le mètre carré. Ici, les familles apprécient aussi la présence de lycées très réputés tels Saint-Joseph de la Madeleine, Chevreul Blancarde ou Lacordaire. Pour trouver moins cher, il faut prospecter les abords du 13e arrondissement, vers Saint-Just, les Chartreux autour de 2 300 euros le mètre carré.

Préfecture, Vauban, Castellane
Ancien de 2 500 à 3 500 euros/ m²
Neuf -

Les beaux immeubles anciens, vers la Préfecture (cours Pierre Puget, rues de Breteuil ou de Paradis) sont très convoités, et souvent à plus de 3 000 euros le mètre carré. Idem dans le quartier de Castellane que l’on atteint par la rue de Rome. Plus au sud, Vauban se veut plus cher et séduit les cadres supérieurs.

Rouet, Capelette
Ancien de 2 500 à 3 000 euros/ m²
Neuf de 3 500 à 4 000 euros/ m²

Deux vastes Zac sont développées près du parc du xxvie Centenaire. Celle du Rouet comprend 1 200 logements ainsi que des écoles, crèches, et commerces… Là, une opération signée Bouygues Immobilier est, par exemple, commercialisée au prix moyen de 3 830 euros le mètre carré. La Zac de la Capelette prévoit près de 2 000 logements, 12 salles de cinéma et un Palais de la Glisse.

Saint Barnabé, Saint-Julien, Montolivet
Ancien de 2 000 à 3 500 euros/ m²
Neuf -

Ces noyaux villageois désormais desservis par le tramway sont appréciés des Marseillais. Compter 2 500 à 2 700 euros le mètre carré pour des biens courant, et 3 000 à 3 500 euros pour des produits de standing à Saint Barnabé. Côté maisons, il faut prévoir un budget de 500 000 à 600 000 euros.