lundi, 08 février 2010
L'augmentation de loyer en cours de bail
Aujourd’hui, et pour rebondir sur une question qui m’a été posée par l’un des lecteurs de Tout Mon Immobilier, je vous propose de traiter le sujet de la révision du loyer.
Est-il possible pour un propriétaire bailleur d’augmenter le montant du loyer du bien qu’il loue ?
Quelle est la méthode de calcul ?
Quels sont la procédure et les délais à respecter ?
Nous distinguerons la révision du loyer en cours de bail et à échéance du bail, dans le secteur privé.
En cours de bail, le loyer peut être révisé à la date anniversaire de la signature du bail, mais uniquement si une clause de révision a été initialement incluse dans le bail.
L’Indice de Référence des Loyers est un indice publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice sert de base pour réviser les loyers.
Depuis le 9 février 2008, l’IRL se calcule différemment. L’IRL actuel s’applique aux baux signés à compter de cette date, mais aussi aux baux en cours.
Pour réviser un loyer, il y a trois éléments à considérer :
- Le montant du loyer actuel hors charge (L),
- L’indice de référence des loyers du trimestre de référence prévu dans le contrat, ou à défaut dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du bail (I),
- L’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente (R).
Le calcul du loyer révisé se réalise ensuite de la façon suivante :
(LxI)/R = nouveau loyer.
Le loyer peut être également majoré si le bailleur fait réaliser des travaux d’amélioration du bien loué, à ses frais.
Pour cela, le bailleur et le locataire doivent avoir préalablement convenu cette augmentation lors de la signature du bail ou plus tard, en signant tous les deux un avenant au contrat.
Cette clause particulière stipule qu’à achèvement des travaux (de telle nature), une majoration de loyer (de tel montant) est applicable.
---
La prochaine fois nous verrons comment il possible de réévaluer le loyer lors du renouvellement du bail.
Notez que ceci ne concerne pas les baux de 1948 : nous parlerons de ce cas particulier dans de prochains billets.
06:00 Publié dans Propriétaire et locataire, mode d'emploi | Lien permanent | Commentaires (21) | Envoyer cette note
| Tags : augmentation, montant, loyer, bail, proprietaire, locataire, revision, indice de reference des loyers, insee, calcul | 
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Commentaires
Une question très courante effectivement. Même si pour certains la réponse est évidente cela mérite toujours quelques eclaircissements. Il faut bien sûr savoir que le locataire a des droits en matière de loyer mais aussi le propriétaire, ce que l'on peut oublier par moment.
Bonne continuation à tout mon immobilier.
L'équipe Priximmo
Écrit par : Priximmo | mardi, 09 février 2010
Répondre à ce commentairemerci
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | jeudi, 11 février 2010
Il est interdit de sous louer cela commence donc plutôt mal…
Écrit par : martine | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Martine,
il est en effet interdit de sous-louer sans l'accord préalable, explicite et écrit de son propriétaire, notamment sur le prix.
En revanche, si le propriétaire donne son accord écrit et que le bien n'est pas sous-loué à un prix au M2 supérieur au prix au M2 du bail principal, c'est tout à fait légal.
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | mercredi, 24 février 2010
Bonjour,
Je ne sais pas par quel truchement j'ai reçu aujourd'hui votre email mais je le conserve car j'aurai sûrement des tas de calculs à apprendre de vos newsletters.
Avez-vous un téléphone où vous joindre? une adresse à Paris ?
A bientôt et merci
Écrit par : VAILLANT | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Vaillant,
vous avez dû vous abonner à la newsletter de Logic-Immo :-)
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | mercredi, 24 février 2010
En admettant que la clause de révision soit dans le contrat de location, comment informe t'on un locataire du nouveau loyer ? Et avec quel délai ?
Merci.
Écrit par : Cyrille | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireIl n'est absolument pas interdit de sous-louer, donc effectivement ça commence mal de lire au début des commentaires quelqu'un qui croit tout savoir.
Si le propriétaire est informé et donne son accord, la sous-location est parfaitement possible.
Article 1757 du Code civil :
" Le preneur (c'est le terme pour désigner le locataire) a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur."
Article 1753 du Code civil (il suffit d'aller sur le site legifrance -> les codes en vigueur -> formulaire "Recherche d'un article au sein d'un code" -> sélectionner Code civil mot-clé "sous-location") :
" Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation.
Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation."
Capice ?
Écrit par : nicolas | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Nicolas,
merci pour ces textes.
Je rajouterais la Loi du 6 juillet 1989, article 8 :
"Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal." (...)
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | mercredi, 24 février 2010
Précision pour mon précédent commentaire suite à un petit problème technique : ce message s'adresse à martine
Écrit par : nicolas | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireje voulais vous demander si le propriétaire est obligé d'appliquer l'augmentation annuelle, car moi j'habite depuis 2 ans dans mon logement et de 580.00€ en 2008 j'en suis à 601.59€ en 2010
étant en retraire ma pension elle n'augmente pas. Est ce que je peux demander au syndic de voir avec le propriétaire?
je vous remercie de votre réponse.
à bientôt
Nicole KUBLER
Écrit par : kubler | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Nicole,
si vous avez signé un bail comportant une clause de révision du loyer, votre propriétaire est en droit d'augmenter chaque année le montant du loyer,
dans les limites prévues par la Loi du 6 juillet 1989, article 17 :
(...) "L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre" (...)
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | mercredi, 24 février 2010
Bonjour Cyrille,
si une clause le prévoit, l'augmentation de loyer a lieu chaque année à date convenue, ou par défaut à date anniversaire du bail.
La loi reste floue sur ce sujet, mais il est conseillé d'adresser néanmoins un courrier recommandé AR au locataire pour l'informer du nouveau montant du loyer.
Je vous joins un lien vers une lettre type de l'ANIL, à télécharger.
http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acces_cibles/documents_types/4_Application_de_la_revision_du_loyer_par_le_bailleur.pdf
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentairebonjour,un proprietaire a t il le droit de demander l'augmentation d'1 ans de loyer qu'il a oublier a un ancien locataire ??? MERCI
Écrit par : DEMENGEOT | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Demengeot,
non, a fortiori une fois le bail terminé et un nouveau bail en cours pour le logement. L'augmentation annuelle ne peut pas être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (Loi du 6 juillet 1989, article 17)
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | jeudi, 25 février 2010
étant propriétaire , j'ai avisé la locataire de la reprise du logement pour y habiter à titre principal à compter de fin août 2010 (début de la location en septembre 2007); j'ai adressé un recommandé avec accusé de réception en janvier, document retourné après 15jours car non retiré; j'ai réitéré une nouvelle lettre avec AR, également non retirée par la locataire; peut-on considérer la notification effectuée au bout de 15 jours ou faut-il saisir un huissier pour notification
merci
Écrit par : MATHAUX | mercredi, 24 février 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Mathaux,
tant que votre locataire ne va pas chercher le recommandé, le délai de préavis ne court pas. C'est pour cela que l'on préfèrera toujours l'acte d'huissier si on est propriétaire et que l'on doit donner un congé. Le délai court à compter du jour de la signification de l'acte d'huissier.
Si le délai de préavis est dépassé, avec ces "oublis" de courrier, le bail repart pour une durée égale.
Je vous invite à lire l'article de Tout Mon Immobilier sur le congé pour reprise :
http://www.toutmon-immobilier.com/archive/2009/11/08/donner-conge-locataire-pour-se-loger-ou-loger-sa-famille.html
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | jeudi, 25 février 2010
Répondre à ce commentaireUn propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année sans justifié. En 10 ans il y a eu un ravalement de façade ???
Écrit par : JOURDIN | mercredi, 03 mars 2010
Répondre à ce commentaireBonjour,
comme indiqué dans l'article que j'ai rédigé ci-dessus, uniquement s'il y a une clause prévoyant la révision annuelle du loyer.
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | jeudi, 04 mars 2010
Bonsoir, mes parents , âgés de 85 et 82 ans, sont locataires depuis prés de 40 ans de la même maison. La propriétaire a passé la main à son fils qui a décidé d'augmenter le loyer de 500€ à prés de 900€ en 2013 sous prétexte que cette maison est sous louée depuis de nombreuses années; ce logement est dans un état pitoyable: pas de double vitrage (mes parents habitent prés d'un boulevard à Toulouse), le froid et le vent passe au travers des fenêtres en bois qui ont du mal à fermer,serrures HS pour porte fenêtre, dégâts des eaux de la toiture dans la chambre parentale, plafond abimé , robinetterie hors d'âge et qui fuit, etc..;arrivée gaz de ville pas trés sûre dans la cuisine..; mes parents n'auront pas les moyens de payer 900e pour cela; quel est leur recours et cette situation est elle normale? merci à ceux qui pourront m'aider.
Écrit par : KERHERVE | mercredi, 10 mars 2010
Répondre à ce commentaireBonjour Kerherve,
1/si le bail signé par vos parent comporte une clause de révision du loyer, leur propriétaire est en droit d'augmenter chaque année le montant du loyer,
dans les limites prévues par la Loi du 6 juillet 1989, article 17 :
(...) "L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre" (...)
Vérifiez que le bail comporte bien cette clause.
Si l'augmentation a été réalisée au moment du renouvellement du bail, je vous renvoie à l'article qui traite de la question :
http://www.toutmon-immobilier.com/archive/2009/12/29/augmentation-loyer-au-moment-renouvellement-du-bail.html
2/les problèmes que vous signalez sont relatifs au logement décent et en bon état de réparation.
La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 6 oblige le bailleur à louer un logement décent et en bon état de réparation (hors réparations locatives à la charge des locataires), je cite :
" Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
(...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
(...)
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
(...)
En outre, le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent stipule que, article 2 :
"Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
(...)
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
(...)
Et article 3, alinéa 2 :
"2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;"
N'hésitez pas à rappeler au bailleur ses obligations légales par courrier dans un premier temps, le cas échéant.
Écrit par : Stéphanie (Tout Mon Immobilier) | jeudi, 11 mars 2010
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