Tout Mon Immobilier

Après l'augmentation de loyer en cours de bail, voyons aujourd'hui comment se passe la révision du loyer au moment du renouvellement du bail.

Au moment du renouvellement du bail, il n’est normalement pas possible de réévaluer le montant du loyer, sauf s’il est sous-évalué de façon avérée.

Dans ce cas, le bailleur envoie au locataire six mois avant échéance du bail une proposition d’augmentation de loyer par lettre recommandée A/R ou acte huissier.

Aujourd’hui, et pour rebondir sur une question qui m’a été posée par l’un des lecteurs de Tout Mon Immobilier, je vous propose de traiter le sujet de la révision du loyer.

Est-il possible pour un propriétaire bailleur d’augmenter le montant du loyer du bien qu’il loue ?

Quelle est la méthode de calcul ?

Quels sont la procédure et les délais à respecter ?

Nous distinguerons la révision du loyer en cours de bail et à échéance du bail,  dans le secteur privé.

Un locataire prend un bien en location et le propriétaire (ou l’agence qui le représente) se retrouvent à l’état des lieux, sur place.

La cuisine ? Peinture bon état général, carrelage bon état général.
La chambre ? Papier peint état correct, plancher bon état global…

Et après un tour de piste qui a pris un quart d’heure tout au plus, chacun appose sa signature sur le précieux document, pressé d’en finir.

Voilà pourtant ce qu’il ne faut pas faire !

Premier cas de figure : vous êtes locataire et vous partez plusieurs mois à l’étranger ou à l’autre bout de la France.

Vous ne souhaitez ni payer un loyer pour un appartement que vous n’occupez pas, ni déménager, mettre vos meubles en garde-meubles ou devoir retrouver un autre appartement à votre retour…

La sous-location s’impose dans votre esprit comme une solution de bon sens.

Oui, mais... en avez-vous le droit ?

La sous-location est interdite par la loi du 6 juillet 1989, à moins que votre propriétaire vous en donne l’autorisation écrite, avec accord explicite sur le prix – en sachant que ce prix ne peut être supérieur au M2 que celui que paie le locataire principal.

Un contrat de sous-location (bail) doit être alors signé entre le sous-locataire et le locataire principal.

Attention, l’assurance du locataire ne couvre pas le sous-locataire.



Second cas de figure : vous démarrez une colocation, et seul(s) un ou deux locataires sont nominativement désignés sur le bail.

La surface habitable est définie par l’Article R*111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle constitue une mention obligatoire pour tous les nouveaux baux d’habitation d’un logement vide à usage de résidence principale depuis la loi n° 200-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin.

En revanche, elle est facultative pour les locations meublées, saisonnières ou les résidences secondaires.

La surface habitable, c'est la superficie des planchers des locaux couverts, après retranchement surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures ou hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 mètre.

En sont exclus combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias et balcons, vérandas et volumes majoritairement vitrés.

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite Loi Carrez a rendu obligatoire la mention de la superficie privative du lot vendu sur les promesses unilatérales de vente ou d’achat et l’acte authentique, pour les biens achetés en copropriété.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent qui est demandée au locataire par le propriétaire à la signature du contrat de location.

Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie et le conserve durant toute la durée du bail.

Il s’agit d’une pratique très courante alors que la loi ne l’impose pas.

Après les murs, les sols, les placards intérieurs, et la plomberie, aujourd’hui nous allons voir qui prend à sa charge les travaux d’électricité.

Il paraît évident qu’on ne va pas demander au propriétaire de payer le changement d’une ampoule ou d’un fusible. Mais on a tendance à croire que le propriétaire doit pourvoir à tous les autres travaux d’électricité.

Pourtant, de nombreux petits travaux et autres réparations sont normalement à la charge du locataire...

On entend souvent qu’en matière de travaux d’entretien du logement, le propriétaire prend à sa charge les gros travaux, tandis que le locataire doit s’acquitter des petites réparations d’entretien.

Ce grand principe général se vérifie bien souvent.

Oui, mais c’est souvent dans les situations particulières que cela se complique et on ne sait pas toujours qui doit payer quoi. Le décret du 26 août 1987 nous fournit les détails des réparations locatives.

Nous allons commencer sur la responsabilité du propriétaire et du locataire en ce qui concerne les travaux et l’entretien des parties intérieures du logement.

Des adultes qui se mettent en couple plus tardivement, des couples qui se séparent, l’envie de ne pas habiter seul, des loyers élevés…des éléments qui ont favorisé l’explosion de la colocation depuis plusieurs années.

Une série américaine bien connue a mis en scène la colocation de façon idyllique. L’idée est en effet séduisante : un grand appartement et des copains, pour une part de loyer modique.

Mais le rêve de la « coloc’ » peut être brusquement rattrapé par la réalité.

Passons sur le tour de corvée de vaisselle qui n’est pas respecté. Des problèmes d'ordre juridique peuvent aussi survenir.

Nous avons vu la définition du bail ainsi que les différents éléments qui le composent.

Il existe plusieurs sortes de baux. En voici quelque uns, du plus courant au plus rare !